Cedolare secca: chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate
Per valutare se è possibile accedere al regime della cedolare secca, occorre considerare anche l’attività esercitata dal locatario e l’utilizzo dell’immobile locato
Sono un proprietario di un immobile ad uso abitativo. Vorrei affittare tale immobile ad una società (Srl) che svolgerà attività saltuaria di bed and breakfast. Posso pagare la cedolare secca?
risponde Fisco Oggi
Per effetto di quanto disposto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011, il regime della cedolare secca può essere applicato dalle persone fisiche solo per i contratti di locazione che hanno a oggetto immobili ad uso abitativo (di cui sono proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento) che vengono locati per finalità abitative.
Pertanto, per l’applicazione del regime di tassazione sostitutivo è necessario che siano presenti entrambe le condizioni seguenti:
– la locazione deve riguardare fabbricati censiti nel catasto nella tipologia “abitativa”(categoria catastale A, escluso A10) o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in tale categoria; restano esclusi quelli che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa
– l’immobile deve essere locato per finalità abitative, restando escluse le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.
In sostanza, per valutare se è possibile accedere al regime della cedolare secca, occorre considerare anche l’attività esercitata dal locatario e l’utilizzo dell’immobile locato.
L’Agenzia delle entrate ha precisato che per i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, non è possibile optare per il regime della cedolare secca. Così come restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi malocati per uso ufficio o promiscuo (circolare n. 26/2011).
Revoca della cedolare secca e sanabilità della comunicazione tardiva: il Fisco fa chiarezza
Una società che intende revocare la cedolare secca che aveva opzionato per contratto di locazione e che ha avvisato solo il conduttore ma non l’AdE, può ricorrere all’istituto della remissione in bonis e sanare così la comunicazione tardiva se è in grado di dimostrare di aver tenuto un comportamento coerente con la nuova scelta
Una società che intende revocare la cedolare secca che aveva opzionato per contratto di locazione e che ha avvisato solo il conduttore ma non l’Agenzia delle entrate, può ricorrere all’istituto della remissione in bonis e sanare così la comunicazione tardiva se è in grado di dimostrare di aver tenuto un comportamento coerente con la nuova scelta. In sintesi, deve provare l’invio al conduttore della revoca tempestiva e la mancata corresponsione dell’imposta sostitutiva con riferimento al secondo anno di locazione. È la sintesi della risposta n. 530 del 28 ottobre 2022 (in allegato) dell’Agenzia delle entrate
Come è noto la cedolare secca permette al locatore di assoggettare il canone di locazione a un’imposta sostitutiva comprensiva fra l’altro delle imposte di registro e di bollo (articolo 3, Dlgs 23/2011).
L’opzione, come chiarito anche dal provvedimento dell’Agenzia del 7 aprile 2021 vincola il locatore per l’intero periodo di durata del contratto. Tuttavia è consentita la revoca dell’opzione per le annualità successive. In particolare, la revoca è effettuata entro il
termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta dovuta, ovvero entro il trentesimo giorno successivo a quello in cui termina la precedente annualità (articolo 17, comma 3,del Dpr n. 131/1986).
Il locatore, secondo quanto previsto dal comma 11 del citato articolo 3 del Dlgs n.23/2011, deve dare preventiva comunicazione dell’opzione al conduttore, tramite raccomandata, in modo che quest’ultimo sa che il proprietario non potrà chiedere l’aggiornamento del canone e non dovrà versare l’imposta di registro di cui è il responsabile solidale.
L’Agenzia ricorda, inoltre, che è possibile il ricorso alla remissione in bonis per sanare la tardiva presentazione del modello RLI per la cedolare secca, solo se il tardivo assolvimento non sia configurabile come mero ripensamento (circolare n. 47/2012).Quindi il ricorso a questo istituto è quindi precluso a chi ha effettuato il versamento dell’imposta di registro prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca.
Parimenti, nel caso in esame, l’istante potrà ricorrere alla remissione in bonis per sanare la tardiva comunicazione della revoca dell’opzione per la cedolare secca, e di non aver versato l’imposta sostitutiva relativa al secondo anno di locazione.
Per la revoca l’istante poi dovrà inviare il prescritto modello Rli con la revoca entro il termine di presentazione “prima dichiarazione utile”, cioè entro il 30 novembre 2022,versare l’importo pari alla misura minima della sanzione, se non è stata già corrisposta versare l’imposta di registro oltre interessi e sanzioni, riducibili tramite il ravvedimento operoso (articolo 13 Dlgs n. 472/1997), assoggettare il canone di locazione ad imposizione ordinaria. se ha avuto un comportamento coerente con la scelta e cioè se può provare di aver tempestivamente comunicato al conduttore la decisione di non avvalersi più del regime di favore
FERMO LI 29.10.2022